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Acheter un bien immobilier à Miami, que ce soit un condo ou une maison, est une aventure passionnante, mais aussi un processus complexe qui nécessite rigueur, réactivité, connaissance du marché local et des contrats. Dans cet article, je vous explique les grandes étapes de l’achat et surtout, ce que vous pouvez attendre de mon accompagnement en tant que votre agent immobilier (Buyer agent).
1. Premier échange : comprendre votre projet
Dès notre premier échange, mon objectif est de faire connaissance avec vous, de comprendre vos besoins, vos critères et votre budget. Ce moment est également l’occasion de vérifier que votre projet est réalisable : financement, délai, cohérence du marché avec vos attentes…
2. Validation du financement
Je vous envoie une liste de documents à me fournir pour valider la faisabilité financière :
Achat au comptant : pièce d’identité + relevés bancaires récents justifiant des fonds.
Achat avec crédit : pièce d’identité + lettre de pré-approbation (pre-approval letter) délivrée par un prêteur + relevés bancaires récents justifiant de fonds suffisants pour payer votre dépôt de garantie (Deposit) et votre apport personnel (Down Payment).
3. Mise en relation avec un prêteur si besoin
Si vous n’avez pas encore de prêteur et une lettre de pré-approbation (pre-approval letter), je peux vous mettre en relation avec des prêteurs locaux de confiance. Nous pourrons organiser une conférence téléphonique ou en visio pour initier la procédure.
4. Accès au MLS et à OneHome : lancement de la recherche
Dès réception de vos justificatifs, je créer une recherche personnalisée sur le MLS (Multiple Listing Service), la base de données centralisée des biens à vendre, et vous donne accès au portail OneHome. Ce portail vous permet de consulter les annonces disponibles en temps réel, de liker, commenter les biens et me faire des demandes de visite.
De mon côté, je peux également commenter les propriétés et partager mon expertise terrain : réputation de l’immeuble, du quartier, défauts connus, qualité de construction, projets urbains à venir… Cela permet d’éliminer les biens à risque et de recentrer la recherche sur les meilleures opportunités en fonction de vos objectifs. Ce travail collaboratif nous permet d’affiner efficacement la sélection et d’optimiser notre temps lors des visites.
5. Signature du contrat acheteur
Avant toute visite d’un bien listé sur le MLS, la signature d’un contrat entre vous et mon agence est désormais obligatoire (depuis le 17 août 2024) :
soit un mandat de recherche exclusif → Exclusive Buyer Brokerage Agreement
soit un contrat ponctuel par visite → Showing Agreement
→ Lire mon article sur les nouvelles règles du 17 août 2024
C’est à ce moment que nous discutons de mes engagements, des vôtres, ainsi que ma rémunération (à noter que dans la grande majorité des cas, c’est le vendeur qui paie la commission de mon agence).
6. Visites des biens sélectionnés
Les visites se font avec vous, en personne ou à distance (vidéo, live). Je vous fais profiter de mon œil professionnel pour repérer les points forts et faibles : état du bien, du bâtiment, environnement, vues à risque, nuisances sonores, futurs développements…
7. Identification d’un condo intéressant : analyse avant offre
Avant de faire une offre pour un condo, nous essayons de collecter un maximum d’informations :
budget de l’association,
assurance de l’immeuble,
rapports d’ingénieur,
historique de financement…
Nous communiquons ensuite l’adresse du bien et les informations collecté à votre lender afin d’anticiper d’éventuels problèmes de financement. Certains biens ne sont pas finançables par un prêt conventionnel (Conventional Loan) mais qu’avec des prêts Non-QM (Non-Qualified Mortgage, généralement plus coûteux). La lettre de pré-approbation (pre-approval letter) n’est qu’un début. La faisabilité réelle dépend aussi du bien/building choisi.
8. Rédaction et soumission de l’offre
Je prépare l’offre d’achat, vous l’explique en détail, l’ajuste avec vous si nécessaire, puis vous la fais signer via mon logiciel de signature électronique. Je la transmets ensuite à l’agent du vendeur accompagnée d’une présentation personnalisée.
9. Négociation et acceptation
J’assure la négociation avec la partie vendeuse (prix, délais, conditions…). Une fois l’offre acceptée, le contrat est dit exécuté (executed contract).
→ Lire mon article : Comment bien choisir son agent immobilier à Miami
10. Suivi du contrat et protection de votre dépôt de garantie. (deposit)
Je calcule et rentre toutes les échéances du contrat dans mon logiciel. Je vous donnerais accès à un tableau de bord reprenant les actions et dates limites. Mon objectif est que toutes les actions soient réalisées dans les temps, pour protéger la transaction et votre dépôt de garantie (souvent 5% du prix, voire plus en cours de transaction).
11. Ouverture du dossier chez la société de titre (Title Company)
Je vous recommande une société de titre (Title Company) ou travaille avec celle de votre choix. J’ouvre le dossier, leur fournis tous les documents nécessaires.
12. Paiement du dépôt de garantie
Vous effectuez le paiement du dépôt sur le compte séquestre de mon agence ou de la société de titre (Title Company) généralement sous 3 jours maximum.
13. Demande de prêt (Loan Application)
Vous devez officiellement déposer votre demande de prêt (loan application) auprès de votre prêteur (souvent sous 5 jours après exécution du contrat).
14. Réception des disclosures et documents HOA/Condo Documents
Je réclame au vendeur ou à son agent les disclosures obligatoires (seller’s disclosures, flood disclosures) ainsi que tous les documents nécessaires s’il s’agit d’un condo ou d’une communauté régie par une HOA (Homeowners Association) tels que : Declaration of condominium, Bylaws, Rules and Regulations, FAQ and answers, last meeting minutes, SIRS (Structural integrity Reserve Study), last budget, Milestone Inspection Report.
15. Inspection du bien
J’organise l’inspection avec votre inspecteur ou l’un de mes partenaires de confiance. La période pour l’inspection est en général de 7 à 10 jours. Avant la fin de cette période, il vous est possible d’annuler le contrat d’achat sans motif.
16. Analyse du rapport d’inspection et négociation
Je vous aide à interpréter le résultat du rapport d’inspection et à négocier des réparations ou crédits du vendeur notamment si des problèmes importants sont révélés (climatisation, toiture, fuites, etc.).
17. Évaluation du bien (Appraisal)
Une fois que le prêteur est prêt, il commande l’évaluation du bien (appraisal). J’organise le rendez-vous avec l’évaluateur (appraiser) et la partie vendeuse.
18. Analyse du rapport d’appraisal
Nous étudions ensemble le résultat du rapport d’appraisal. Si la valeur estimée est inférieure au prix contractuel, de nouvelles négociations devrons s’ouvrir.
19. Inspection finale et préparation du closing
Une fois le prêt approuvé (Clear to Close), j’organise l’inspection finale du bien et le rendez-vous de closing (signature de l’acte) avec la société de titre (Title Company).
20. Champagne !
Une fois le transfert de propriété validé (signature définitive; closing) confirmé par la société de titre (Title Company), je récupère les clés auprès de l’agent du vendeur et vous retrouve devant votre nouveau chez-vous. C’est vous qui ouvrez la porte pour la première fois… un moment toujours fort ! Félicitations : vous êtes officiellement propriétaire à Miami. Il ne reste plus qu’à célébrer ensemble autour d’une coupe de champagne !
Chaque transaction est unique
Les étapes ci-dessus sont les plus courantes, mais chaque achat a ses spécificités. Mon rôle est central : je coordonne tous les intervenants (vendeur, agent, avocat, prêteur, inspecteur, appraiser, société de titre), je veille à la bonne exécution du contrat, je négocie les ajustements nécessaires (addenda), et je reste en contact permanent avec vous.
Un bon accompagnement fait toute la différence : sans cela, le processus peut devenir très stressant, voire échouer avec des conséquences financières.
Mon objectif : vous permettre d’acheter en toute sérénité, avec un accompagnement rigoureux, humain et professionnel.
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