par Arnaud Homburger 
Comprendre les nouvelles règles de la NAR
Introduction: Le 17 Aout 2024, la National Association of Realtors (NAR) a introduit des changements importants dans l’industrie immobilière, visant à créer un marché plus transparent, équitable et flexible pour les acheteurs et les vendeurs. Ces mises à jour font suite à un règlement dans le cadre de poursuites accusant la NAR de violation des lois antitrust, en imposant des commissions payées par le vendeur aux agences des acheteurs, une pratique qui aurait entraîné des taux de commission excessifs et une concurrence amoindrie. Dans le cadre du règlement, la NAR a accepté de verser 418 millions de dollars et de mettre en œuvre des changements importants, notamment la suppression des offres de compensation du Multiple Listing Service (MLS).
Si vous prévoyez d’acheter ou de vendre votre bien résidentiel à Miami, comprendre ces changements est essentiel pour naviguer efficacement dans le processus d’achat/vente. Dans cet article, nous allons détailler les nouvelles règles, expliquer comment les choses fonctionnaient auparavant, ce qui a changé, et comment ces changements bénéficient à la fois aux acheteurs et aux vendeurs. Nous aborderons également deux contrats clés que les acheteurs doivent connaître avant de visiter des propriétés listées sur le MLS : l’Accord d’Agent Exclusif et l’Accord de Visite.
Avant le 17 août 2024
Avant ces changements, le système était structuré de manière à obliger les vendeurs à offrir une compensation au broker de l’acheteur via les annonces MLS. Cette organisation incitait les agents des acheteurs à montrer des propriétés à leurs clients, tout en réduisant les coûts initiaux pour l’acheteur (comme la commission de l’agent). Cette structure était particulièrement utile pour les primo-accédants, qui font plus souvent face à des difficultés pour couvrir les dépenses importantes liées à la transaction.
Cependant, ce système était au cœur des poursuites intentées par les vendeurs, qui soutenaient que les règles de la NAR forçaient les vendeurs à payer une commission standard, étouffant ainsi la concurrence et augmentant les coûts. Les accords, qui ont conduit la NAR à verser 418 millions de dollars, visent à corriger ces pratiques et à accroître la concurrence sur le marché. Les nouvelles règles visent désormais à rendre le système plus transparent et équitable pour toutes les parties impliquées.
Les nouvelles règles de la NAR – En vigueur à partir du 17 août 2024
Les nouvelles règles de la NAR, dans le cadre du règlement des poursuites, visent à améliorer la transparence, l’équité et la flexibilité sur le marché immobilier. Voici un aperçu des changements clés :
- Fin de la divulgation obligatoire de la compensation sur le MLS : La compensation du broker de l’acheteur ne sera plus affichée sur le MLS. Auparavant, les agents des acheteurs pouvaient consulter ces détails dès le départ, ce qui entraînait parfois des choix de propriétés influencés par la commission plutôt que par les besoins réels du client. Désormais, les agents ne pourront connaître cette information qu’en la demandant directement à l’agent en charge de l’annonce. Cela permet de s’assurer que les annonces de propriétés sont envoyées aux acheteurs potentiels en fonction de leurs préférences et besoins, plutôt qu’en fonction des incitations financières offertes au broker de l’acheteur.
- Plus de compensation obligatoire par les vendeurs : Les vendeurs ne sont plus tenus d’offrir une compensation au broker de l’acheteur. Cela signifie que les acheteurs peuvent désormais négocier la compensation que leur agent recevra, introduisant ainsi plus de contrôle et de flexibilité dans la transaction. Bien que cela ne signifie pas que les acheteurs paieront la commission de leur agent, cela permet de négocier la compensation en même temps que d’autres termes clés, tels que le prix d’achat.
Ce changement s’inscrit également dans le cadre du règlement des poursuites, qui visait à résoudre le problème de l’ancien système, responsable de la gonflement des taux de commission et de la réduction de la concurrence. Désormais, les conditions de compensation sont plus flexibles et font partie intégrante du processus de négociation global.
- Transparence accrue du MLS : Avec les nouvelles règles en place, la compensation du broker de l’acheteur ne sera plus divulguée dans le MLS. Cela empêche les agents des acheteurs de filtrer les propriétés en fonction de la commission et garantit que les agents se concentrent sur la présentation de propriétés qui répondent réellement aux besoins de leurs clients. Ce changement favorise un environnement immobilier plus éthique, compétitif et transparent.
Comment ces changements bénéficient aux acheteurs et aux vendeurs
Les nouvelles règles offrent plusieurs avantages tant pour les acheteurs que pour les vendeurs
- Pour les acheteurs : La possibilité de négocier la compensation que leurs agents recevront offre aux acheteurs un meilleur contrôle sur les aspects financiers de la transaction. Cela garantit également que les agents se concentrent sur la présentation des propriétés qui correspondent le mieux aux besoins de leurs clients, plutôt que sur celles offrant la commission la plus élevée. De plus, les acheteurs et les agents auront généralement une première rencontre pour définir leurs attentes avant de commencer la recherche de propriété, ce qui permet aux agents d’expliquer la valeur qu’ils apporteront à la transaction, assurant ainsi une parfaite alignement avant de débuter leur collaboration.
- Pour les vendeurs : Les vendeurs bénéficient désormais des nouvelles règles, car ils ne sont plus tenus d’offrir une compensation au broker de l’acheteur. Ce changement permet aux vendeurs de mieux gérer leurs coûts et leur offre plus de flexibilité pour négocier les termes de la compensation, en parallèle du prix d’achat et d’autres détails de la transaction. La suppression de la compensation obligatoire favorise également des pratiques plus compétitives sur le marché.
Les deux contrats à connaître
Avec les nouvelles règles de la NAR, les acheteurs doivent signer l’un des deux contrats avant de visiter des propriétés difusées sur le MLS : l’Exclusive Buyer Brokerage Agreement ou le Showing Agreement. Voici ce que vous devez savoir :
- Exclusive Buyer Brokerage Agreement:
- Ce contrat formel crée une relation exclusive entre l’acheteur et son agent.
- Il définit les termes de la compensation et garantit que les deux parties sont alignées sur les attentes et les obligations.
- Il est idéal pour les acheteurs qui sont prêts à s’engager à travailler avec un agent spécifique tout au long du processus de recherche de leur bien.
- Showing Agreement:
- Un contrat plus flexible qui permet aux acheteurs de visiter des propriétés sans s’engager dans une relation exclusive avec un agent.
- Cet accord définit la compensation pour des propriétés spécifiques, ce qui en fait une option idéale pour les acheteurs qui ne sont pas encore prêts à s’engager à long terme.
Conclusion
Les nouvelles règles de la NAR, en vigueur à partir du 17 août 2024, redéfinissent le marché immobilier de Miami, offrant à la fois aux acheteurs et aux vendeurs plus de contrôle et de flexibilité. En éliminant la compensation obligatoire payée par le vendeur et en permettant aux acheteurs de négocier la compensation des agents, ces changements favorisent un environnement plus compétitif et éthique. Le règlement des poursuites, qui comprend un paiement de 418 millions de dollars, a permis d’introduire ces changements majeurs, répondant ainsi aux préoccupations concernant les commissions excessives et la concurrence limitée.
Que vous achetiez ou vendiez à Miami, ces mises à jour sont conçues pour rendre le processus immobilier plus fluide et transparent. Si vous avez besoin de conseils pour naviguer à travers ces changements, n’hésitez pas à me contacter. Je suis ici pour vous aider à faire en sorte que votre expérience immobilière soit aussi fluide et réussie que possible.
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